منو

دوشنبه, 01 مرداد 1397 - Mon 07 23 2018

A+ A A-

احکام رهن و اجاره

 

"رهن و اجاره"

1- « خانه رهني »: در بين مردم معمول است وامي را به صاحب خانه مي‌دهند و در عوض خانه را گرو برمي‌دارند به شرط اينكه مال‌الاجاره

ندهند يا مال الاجاره كمتري بپردازند. آنرا خانه رهني يا گرويي نامند .

هرچند خانه از اشياء ثابته است و مي‌تواند وثيقه و گروي شرعي واقع شود ولي چون رهن گيرنده استفاده از منزل رهن شده را مجاناً يا با

اجاره بهاي كمتر در ضمن قرض شرط مي‌كند اين كار ربا است و جايز نيست.

2-« پول رهن »:  در ميان مردم متداول شده مبلغي پول به عنوان رهن و گرو به موجر مي‌دهند ، اينكه آنرا رهن نامند تعبيري است

مسامحي و درواقع رهن نيست ، رهن گذاشتن پولي كه مصرف مي‌شود صحيح نيست زيرا بر مالي كه در گردش و تصرّف است و آنرا نگه

نمي‌دارند رهن شرعي صادق نيست بلكه قرض است.

يعني فرد پولي را به صاحب خانه قرض مي‌دهد و در مقابل از سكناي خانه استفاده مي‌كند كه احكام آن خواهد آمد.

3-« پول وديعه »:  همان پول رهن است كه ماهيت و حقيقت آن قرض است و اينكه مردم آنرا وديعه نامند تعبيري است مسامحي زيرا بر

مالي كه در گردش و تصرّف است و آنرا نگه نمي‌دارند وديعه شرعي صادق نيست .

4-مسأله:

رهن و اجاره منزل یا ملک4 حالتتصوّری دارد:

الف) قرض درضمن قرارداد اجاره شرط شود به اين صورت كه اجاره « اصل » و قرض « فرع » باشد و سر فصل قرارداد ما

اجاره نامه باشد.

مثلاً : موجر (صاحب منزل) به مستأجر مي‌گويد: خانه‌ام را به مبلغ و مدّت معيّن اجاره مي‌دهم به شرط اينكه دو ميليون تومان

قرض‌الحسنه[1]تا پايان مدت اجاره به من بدهي .

مستأجر در جواب مي‌گويد: اين اجاره را با شرط قرض ضمنش قبول كردم.

اين حالت همان رهن و اجاره متداول بين متدينين است كه اكثر مراجع عظام ( به جز آيات عظام سيستاني ، اراكي ) آن را صحيح مي دانند ،

نظرات به شرح ذيل مي باشد :

آيات عظام مرحوم امام ، مقام معظم‌رهبري ، خوئي ، گلپايگاني ، ‌فاضل‌لنكراني ‌، ‌تبريزي ، وحيدخراساني ، بهجت ، ‌مكارم ،

صافي گلپایگانی:

اين قرار داد صحيح است و اشكال ندارد.

آيات عظام اراكي سيستاني :

اين قرار داد بنابراحتياط واجب جايز نبوده و رباست. و از مصاديق «كلّ قرض جَرّ منفعة فهو ربا» مي‌باشد ، يعني هر وامي كه سودي جذب

كند رباست.

 

ب) اجاره درضمن قرار داد قرض شرط شود به اين صورت كه قرض « اصل » و اجاره « فرع » باشد

مثلاً : مستأجر به موجر ( صاحب خانه ) مي‌گويد : دو ميليون تومان قرض مي‌دهم ( يا وديعه يا رهن كه به معني قرض است ) به شرط اينكه

خانه‌ات را به كمتر اجاره دهي .

موجر در جواب مي‌گويد: اين قرض را با شرط اجاره ضمنش قبول كردم.

اين حالت به نظر تمام فقهاء عظام ربا و حرام است زيرا از مصاديق قرض مشروط به زياده است كه قطعاً حرام مي‌باشد.

 

ج) قرض و اجاره دركنار وعرض‌هم‌ ذكرشود و به هم مرتبط باشند

يعني قرض دادن معلّق و مبنيّ بر اجاره دادن منزل باشد (هر چند به نحو شرط‌ضمني و پنهان ) و قرض گيرنده الزاماً بايد خانه‌اش را به بهاي

كمتر اجاره دهد. مثلاً : منزلي به اين شكل اجاره داده شود : دو ميليون تومان قرض الحسنه و اجاره ماهيانه پنجاه هزار تومان يا برعكس اجاره

ماهيانه پنجاه هزار تومان و دو ميليون تومان قرض در اين سبك اجاره و قرض در رديف و عرض هم ذكر مي‌شوند همچنان كه در عرف بازار رسم

است .

اين حالت نيز به نظر همه مراجع عظام شبهه ربا دارد و جايز نيست، زيرا از مصاديق قرض مشروط به زياده است.

 

د) قرض و اجاره در كنار و عرض‌ هم‌ ذكرشود ولكن قرض جداگانه و اجـاره‌ جـداگانه ‌باشد و به ‌هم ‌ارتباط نداشته و مستقل

ازهم باشند.به ‌اين ‌معني‌‌ كه ‌‌قرض‌‌دادن ‌معلّق ‌براجاره دادن منزل ‌نباشد و إلزامي در بين ‌نباشد.

مثلاً : قرض دهنده مي‌گويد : دو ميليون تومان قرض‌الحسنه مي‌دهم و ملزم نيستي كه منزلت را به من اجاره دهي ، دوست داشتي اجاره

بده و دوست داشتي اجاره نده و كاملاً مختاري .

قرض گيرنده در جواب مي گويد: من هم به پاداش احسان شما منزلم را از روي اختيار ( نه الزام و اجبار و شرط ) به بهاي كمتر به شما اجاره

دادم.

اين حالت به نظر همه مراجع تقليد صحيح است و اشكال ندارد، زيرا از مصاديق وام بدون شرط زياده مي‌باشد ولي كمتر پيش مي آيد كه افراد

چنين قصد و نيتي داشته باشند.

راه شناسايي « شرط و الزام » آن است كه اگر صاحب خانه منزلش را اجاره ندهد قرض دهنده خود را طلبكار مي‌داند و اعتراض مي‌كند.

 

5-تبصره :‌

در يك تقسيم بندي خلاصه و بيان ساده ديگر مي‌توان گفت:

رهن واجاره منزل كه در عرف مرسوم است2 حالت دارد:

الف ) قرض ‌مشروط ‌به ‌اجاره:كه به نظر تمام مراجع تقليد ربا و حرام است.

ب )‍ اجاره مشروط به قرض:‌اين حالت اختلافي است لكن به نظر اكثر فقهاء عظام كه نامشان ذكر گرديد بجز آيات عظام اراكي و

سيستاني صحيح است و اشكال ندارد.

 

6-مسأله :

مقلّدين آيات عظام اراكي و سيستاني مي‌توانند مسألـه اجاره‌ به شرط قرض را كه مرجع تقليدشان بنابر احتياط واجب جايز نمي‌دانند به ساير

مراجع ‌تقليد زنده مراجعه نمايند يا آنكه از قرار داد« بيع ‌و شرط» و « اجاره» استفاده نمايند.

 

7-توضيح قرار داد بيع و شرط و اجاره :

برطبق‌ اين‌ قرارداد صاحب‌خانه‌ قسمتي‌ از خانه خود مثلاً طبقه‌ دوم‌ يا درصد مشـاع‌ از منزل‌ يا‌‌ اتاق‌ معيّن‌ از ‌منزل ‌را ‌به ‌بيع ‌و ‌شرط ‌مي‌فروشد‌ و

‌بقيه ‌منزل را ‌اجاره‌ مي‌دهد البته بايد فروشنده قصد جدي فروش قسمتي از منزلش را داشته باشد.

مثال : اگر منزل بيست ميليون تومان ارزش دارد و پول پيش دو ميليون تومان باشد صاحب خانه يك دهم مشاع از منزل خود را به طرف مقابل

كه نيازمند خانه است به همان قيمت دو ميليون تومان پول پيش مي‌فروشد و در ضمن قرار داد شرط مي‌كند كه اگر سر سال مثلاً يا از تاريخ

فلان تا تاريخ فلان‌ پول‌ پيش ( قيمت‌منزل) را به ‌او يا وكيلش‌ پس‌ دهد حق ‌فسخ ‌داشته ‌باشد.

و قسمت فروخته را باز پس بگيرد سپس نه دهم ديگر خانه را به مدت معين و مبلغ معلوم اجاره دهد ( يعني همان مقدار مال الاجاره كه قرار

بود طبق قرار رهن و اجاره دريافت نمايد) .

 

8-رهن خالص و بدون اجاره :

در بين ‌مردم ‌رسم ‌است ‌كه ‌نخست ‌وامي را ‌به ‌صاحب‌خانه ‌مي‌دهند‌ و‌ خانه ‌را‌ به ‌عنوان ‌رهن ‌مي‌گيرند ‌و ‌در ‌ضمن ‌شرط ‌مي‌كنند‌ كه ‌‌از خانه

‌‌مجاناً‌ استفاده‌ كنند ، اين‌كار ربا و حرام است‌ زيرا‌ از مصاديق‌ قرض‌ به‌ شرط‌ زيادي‌ منفعتي‌ است.

 

9-اصلاحيه رهن تنها :

به نظر اكثر مراجع تقليد (‌كه نامشان قبلاً ذكر شد) راه صحيح آن است كه صاحب خانه منزل را به مبلغي اجاره دهد به شرط آنكه مبلغ معيّني

به عنوان قرض الحسنه به او داده شود و جناب مستأجر هم قرار داد اجاره به شرط قرض را قبول نمايد .

مقلدين آيات عظام اراكي و سيستاني هم مي‌توانند طبق آنچه در مسأله 6 بيان شد عمل نمايند.

 

واگذاري ملك استيجاري به ديگري

مسأله:

اگر فردي خانه يا مغازه يا اتاقي را اجاره كند و صاحب ملك با او شرط كند كه فقط خود او از آنها استفاده نمايد و منفعت آن را به غير ، منتقل

نكند يا اجاره با توجه به قرائن خارجي و عرفي منصرف به اين معني باشد ، مستأجر نمي‌تواند آنرا به ديگري اجاره دهد .

و اگر صاحب ملك شرط نكند واجاره هم منصرف به اين معني نباشد مي‌تواند آنرا به ديگري به همان مبلغ يا كمتر اجاره دهد.

سوال:

آیا اجاره دادن به زیادتر از مبلغی که اجاره کرده جایز است؟

 

آیات عظام مرحوم امام، خوئی، اراکی، فاضل، تبریزی، وحید خراسانی، بهجت:

اگر بخواهد به زيادتر از مقداري كه اجاره كرده ، آنرا اجاره دهددو راهدارد :

الف ـبايد در آن كاري مانند تعمير يا سفيد كاري انجام دهد.

ب ـيا به غير جنسي كه اجاره كرده ، آنرا اجاره دهد.

 

آيت الله سيستاني :

اگر بخواهد به زيادتر از مقداري كه اجاره كرده ،آن را اجاره دهد هرچند به غير جنسي كه اجاره كرده ، بايد در آن كاري مانند تعمير يا سفيد

كاري انجام دهد يا خسارتي متحمل شده و غرامتي پرداخت كرده هر چند براي نگهداري از آن باشد .

 

آيات عظام گلپايگاني و صافي :

اگر بخواهد به زيادتر از مقداري كه اجاره كرده ، آنرا اجاره دهد ، بنا بر احتياط واجب بايد در آن كاري مانند تعمير يا سفيد كاري انجام داده باشد

، هرچند اجاره به غير جنسي كه اجاره كرده باشد .

 

آيت الله مكارم شيرازي :

اگر بخواهد به زيادتر از مقداري كه اجاره كرده ،آنرا اجاره دهد بايد در آن كاري مانند تعمير يا سفيد كاري انجام داده باشد ، هر چند اجاره به غير

جنسي كه اجاره كرده باشد.[2]

  

روایت:

از امام صادق(عليه السلام)پرسيده شد : مردي خانه اي را اجاره مي‌كند و سپس شخص ديگري آن خانه رابه قيمتي بالاتر از او اجاره مي‌گيرد،

حضرت فرمودند : درست نيست مگر آنكه‌ تغييري در آن خانه ايجاد كند.[3]

 

قرض از مال الاجاره محسوب نمي شود

سؤال :

فردي منزلي را رهن واجارة شرعي مي كند به بهاي 20 هزار تومان اجارة ماهانه و يك ميليون تومان قرض‌الحسنه ، حال مي‌خواهد

همين خانه را به شخص ثالثي اجارة تنها دهد به مبلغ 50 هزار تومان بدون انجام كار زيادي در منزل مثل سفيد كاري ، حكم چيست ؟ آيا بهاي

اجارة دوم با مقدار ماليت رهن ‹ قرض › جمع مي‌شود يا آنكه قرض شرعاً ماليت ندارد هرچندعرفاً داراي ماليت است و با بهاي اجارة دوم جمع

نمي‌شود ؟

آيت الله تبريزي :

بدون احداث امري در مورد اجاره نمي تواند به بيش از مقدار مال الاجاره به ديگري اجاره دهد و قرض شرط است واز مال الاجاره محسوب

نمي‌شود .

 

آيت الله فاضل لنكراني :

در فرض سؤال مستأجر حق ندارد منزل را به بيش از 20 هزار تومان اجاره دهد ونمي تواند سود پول قرض الحسنه را محاسبه و از مستأجر

دوم بگيرد .   

 

آيت الله مكارم شيرازي :

احتـياط آن اسـت كه چيـزي درآن منـزل اضـافه كنـد ولو سفـيد كردن يا انداخـتن فرش اضافه .

 

آيت الله صافي گلپايگاني :

در فرض سؤال اجاره دادن محل استيجاري توسط مستأجر به زيادتر از مال الاجاره اشكال دارد .

 

آيت الله سيستاني :

اگر اصل معامله قرض به شرط اجاره باشد حرام است واگر اجاره به شرط قرض باشد بنا بر احتياط واجب جايز نيست واز طرف ديگر اگر بخواهد

به بيش از آن اجاره دهد با فرض اينكه شرط مباشرت در استفاده نشده است در صورتي كه كاري در آن انجام داده باشد جايز است وگرنه جايز

نيست .[4]

 

كار زائد و امـور غيـر ثابت

سؤال :

اينكه فرموده ايد ، فردي كه منزل را اجاره كرده و مي‌خواهد به فرد ثالثي اجاره به بهاي بيشتر دهد بايد‌كار زائدي در منزل انجام دهد آيا اين‌كار

شامل امور غير ثابت مي شود مثل نصب چند لامپ يا گذاردن يخچال يا فرش يا تخت خواب يا تلويزيون ؟

 

آيت الله تبريزي :

اين امور را شامل نمي شود .

 

 

آيت الله فاضل لنكراني :

بله همين كه كاري كند كه عرفاً اجارة آنبيشتر شود كافي است .

 

 

آيت الله مكارم شيرازي :

آري شامل آن مي‌شود .

 

 

آيت الله صافي گلپايگاني:

بلي ، كار زائد شامل امور غير ثابت از قبيل گذاشتن لامپ و يخچال و فرش و غيره كه قابل استفادة حلال مي‌باشد مي‌شود.

 

آيت الله سیستانی:

اگر تغيير به مقدار قابل توجّهي باشد شامل مي‌شود.[5]

 

 

"اصـلاحـيـه"

سؤال :

فردي كه قصد دارد منزلي را كه اجاره كرده ، آن را به فرد ديگري به بهاي بيشتر اجاره بدهد بدون آنكه امر زائدي مثل نقاشي يا سفيد كاري

انجام دهد آيا مي‌تواند مقدار اضافي مال الاجاره را بابت اجاره دادن امكانـات رفاهي منزل مثل يخچال ، كولر ، تخت خواب ، تلويزيون و . . .

حساب نمايد ؟

مثلاً منزلي را كه 50 هزار تومان اجاره كرده و مي خواهد به 80هزار تومان اجاره دهد ، مي گويد : اجاره بهاي سكونت در منزل همان 50 هزار

تومان است و امكانات رفاهي منزل مثل فرش ، موكت ، يخچال ، كولر و. . . را به مبلغ 30 هزار تومان مي دهم ، تا در نتيجه اين اجاره صحيح

باشد ونياز به امور ثابت مثل نقاشي و سفيد كاري نباشد .

 

جواب از آيت الله سيستاني :

با معيّن بودن اشيايي كه مورد اجاره است اجارة آنها به صورت مذكور اشكال ندارد.[6]

 

ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

[1]يا وديعه ‌يا رهن‌كه به معني قرض است

[2]توضيح المسائل مراجع ج2 م 2180 و 2182 ـ منهاج الصالحين آيت الله سيستاني ج2 م 450   ـ  

منهاج الصالحين آيات عظام خوئي ، وحيد و تبريزي ج2 م 446 ـ تحرير الوسيله ج1 ص 579 م 25 ـ

هداية العباد آيت الله گلپايگاني ج1 م 2058 ـ هداية العباد آيت الله صافي ج1 م2056 ـ العروة الوثقي ج2 ص 429 م 1 .   

[3]ميزان للحكمة اجاره ح 53

[4]استفتاء خصوصي از مراجع عظام تقليد .

[5]استفتاء خصوصي از مراجع عظام تقليد .

[6]استفتاء خصوصي از آيت الله سيستاني .